在房價高漲的時代，相較於購買成屋需一次拿出總價2～3成的資金，預售屋具有使消費者能夠以較低自備款、工程期間分期繳納進而降低付款壓力的優點，因此成了許多人實現「有殼夢」的重要途徑。然而，從簽約到交屋的長達2～4年的過程中，任何突發的經濟變化，都可能導致資金周轉不及，陷入「資金卡關」的窘境。尤其是自從 112 年 7 月 1 日《平均地權條例》新增第47-4條規定後，預售屋已經無法再以「換約轉售」的方式來解套。
一旦生活發生變故，消費者無法按期給付工程款，或是房屋完工時因種種原因導致銀行核准的貸款金額遠低於預期、消費者又無法補足差額時，建商就會依照雙方簽訂的契約相關約定辦理。因此，清楚契約的相關內容並了解自己的法律權益，就非常的重要。
---------------------------------------------------------
◊預售屋契約的法律基礎
為了預防消費糾紛及保護消費者權益，《消費者保護法》第17條授權各主管機關可以選定特定行業，擬訂定型化契約應記載或不得記載事項，因此內政部針對建商與消費者間的契約，制定了「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(以下簡稱『預售屋契約應記載事項』)」，且平均地權條例第47-3條同時規定，建商在銷售預售屋前，必須將定型化契約送縣市主管機關備查。這些規定的目的，都是避免建商在契約中加入不公平條款，以保障消費者的權益。
其中最重要的，就是「預售屋契約應記載事項」第24點關於「違約之處罰」的規定：
也就是如果你購買一戶總價2,000萬元的預售屋：
違約金上限 = 2,000萬 × 15% = 300萬元。
如果你已經繳了 450萬元，建商最高只能沒收300萬元，必須退還 150萬元；但如果你只繳了100萬，後面就不繳了，建商最多也只能沒收100萬元，不能向你追討還沒付的工程款來湊滿15%的違約金。
-----------------------------------------------------------
»違約金能不能要求打折？
很多人會擔心，15%的違約金是不是太高了？其實，《民法》第252條有明文規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」也就是說，消費者可以在訴訟中主張違約金過高，要求法院酌減。
法律上，違約金分為兩種：
1.賠償額預定性違約金：
雙方先預定一個金額，作為未來違約時的損害賠償。一方事後即使實際損害更高，也只能請求這個約定的違約金數額。
2.懲罰性違約金：
除了違約金，債權人還能要求額外的損害賠償。由於法律效果較嚴重，因此民法第 250 條規定，懲罰性違約金限於當事人間「明示之約定」，否則即視為一般賠償額預定性違約金。
在預售屋契約中，因為上方〈預售屋契約應記載事項〉第24點明文規定「不得另行請求其他損害賠償」，所以在這裡違約金的性質就是「賠償額預定性違約金」。
依最高法院判決（87台上2563號、105台上2289號），法院在審查這類「賠償額預定性違約金」時，應以建商「實際所受損害(包含積極損害、消極損害)」作為主要考量因素，以決定酌減金額，也就是建商必須證明自己「真的虧了多少錢」，才能拿走多少違約金。
-----------------------------------------------------------
√實務案例：法院怎麼酌減違約金？
以下整理幾個法院判決，讓大家更清楚了解法院在考量如何酌減違約時的判斷標準：
案例 1｜台北地院 107重訴1265號判決
法院認為：
․依財政部公佈「6700-12不動產投資開發」同業利潤標準之淨利率10％，消費者如果正常履約，建商頂多賺取10% 的淨利。
․消費者沒有依約繳款的期間，建商受有需額外支付銀行貸款利息的損失。
․大幅酌減建商的違約金，並判決建商多沒收的違約金應返還給消費者。
›››重點：法院認為建商實際的損害只有房屋總價的10％及利息損失，不能要求15％的違約金%，。
案例 2｜新北地院 104重訴36判決
法院認為：
․建商就消費者遲延付款所受的實際損害為何，並沒有提出證明。
․消費者雖然未依約付款，但建商解約後仍然可以把房子賣給其他人，就此部份並無損害。
․建商頂多因消費者遲延給付的期間，受有需額外支付銀行利息的損害，因此判決將 881 萬違約金減到 166 萬。
›››重點：建商沒有證明實際損害金額，且解約後房子還能再賣給別人，法院因此大幅酌減違約金。
案例 3｜新竹地院107消字第5號
法院認為：
․「預售屋契約應記載事項」只是行政管制上最低限度的標準。但預售屋之交易隨個案不同，買賣雙方間之利益關係亦有區別，違約金如何酌減，仍應以個案具體情事判斷。
․因消費者未依約給付價金，造成建商並未獲利但仍須支付代銷業者佣金，及建商因此額外支付銀行利息，都屬於建商所受損害。
․至於建商的營業費用，建案興建期間之土地、建築融資利息，都是建商的固有成本，不能認為是消費者債務不履行所受的損害。
․建商解約後仍然可以把再房子賣給其他人，再參考依財政部公佈當年度之同業利潤標準為8％。
․因此判決將違約金酌減為房屋總價款之13%。
›››重點：違約金如何酌減會依個案不同，個案中建商有無證明實際損害，消費者如何證明建商的損害有限(例如房子可以再出售、建商的成本屬於固有費用)、甚至遠低於15％，都會影響法院最終判決結果。
案例 4｜最高院107台上1038號
法院認為：
․財政部公佈的同業利潤標準僅為建商課稅之參考，所訂利潤通常偏高。
․法院審理類似案件，應調查消費者如果如期履行，建商可得利益？如果消費者遲延給付，建商所受實際損害額？建商解約後，房屋是否另外轉賣、轉賣金額、實際是否受有損害？
›››重點：最高法院認為財政部公佈的同業利潤標準通常偏高，也就是建商實際上淨利不到10％，不能直接以10％認定建商的損害額，各法院還是應該實際調查具體情況，以作為酌減違約金的依據。
♦結論：懂規則才能保護自己
購買預售屋是一個重大決定，資金壓力往往是最大的風險。隨著平均地權條例47-4的修正，消費者幾乎已經無法再透過換約轉售的方式來解套(政府雖定了6項例外，但超級嚴格，適用的可能性極低)，因此更需要了解違約金的上限與法律保障。
簡單來說：
․違約金最多為購屋總價的 15%，但不能超過已繳金額。
․消費者可以依《民法》第252條，主張違約金過高，請求法院酌減。
․法院會依建商的「實際損害」來判斷，眾多案例中有成功酌減，也有少數維持15%的情況，完全取決於訴訟中雙方的攻防而定。
因此，消費者在面臨資金卡關時，還是應該冷靜檢視契約、保存相關證據，並善用法律保障。懂得這些規則，才能在房市中保護自己，不至於因資金壓力而承受過高的違約金。
