本文上集談到如何協助A房東進行訴訟，及陪同房東到現場勸說房客搬家的過程，那麼身為房東，該怎麼做才能避免類似事情的發生？
要避免曠日廢時的訴訟審理程序，房東可要求房客一起到公證人事務所，透過公證制度，於租約上約定「逕受強制執行事項」，即可不透過冗長的訴訟，直接聲請法院強制執行。可直接強制執行的情況包括：
(一)房客租約屆滿後不返還房屋。
(二)房客未依約給付租金、水電瓦斯費用、管理費、違約金。
另外也可要求房客另外找保證人於租約上簽名，萬一房客真的欠繳租金或相關費用，房東也可以直接對保證人強制執行。以上方法都可以有效避免房客不繳房租、租期屆滿不搬遷時，可能面臨的冗長訴訟程序。
當然，不論是民事訴訟或強制執行程序，都必須透過法院，而實際體驗過法院程序的民眾都知道，真的是緩不濟急。那麼有沒有更快的方法？如房東自行換鎖、斷水斷電？或許大家在網路搜尋相關租屋爭議，都會看到許多文章提醒這麼做可能有刑事風險，但有沒有例外的情況呢？如果真的成立刑事犯罪又會有什麼後果？
法院實務上有判決認為：
刑法強制罪所規定強暴、脅迫的對象，須以「人」為要件，如行為人進行強暴、脅迫行為時(如換鎖)，被害人(房客)不在場，即無法對人實施強暴脅迫，既然缺乏施強暴脅迫的手段，即與強制罪的構成要件不符(最高法院85年度台非字第356號判決、臺灣高等法院108年度上易字第1736號刑事判決)。簡單白話的說，法院認為房東如果趁房客外出時換鎖，因為換鎖時房客不在現場，並沒有直接對「房客」施以強暴脅迫行為，不構成強制罪。至於房東對「門鎖」實施換鎖的的行為，屬於對「物」施加暴力，並不是刑法第304條強制罪所規範的範圍。
另外房東因房客欠繳租金而自行斷水斷電，也有被房客提告強制罪的案例。
但強制罪只限於「故意」，所以如果房東先更改水電帳單的收件地址、讓房客無法持帳單繳費，而房東又因工作太忙而「不小心」忘記繳水電費，導致欠費而遭水電公司停止供水電呢？
要特別強調的是，案件進入訴訟後，每位法官都是基於憲法規定獨立審判，不受任何干涉。因此縱使提出其他法院就相類似案例的判決，也無法保證你碰到的法官會做出一樣的認定，所以還是有法律風險，如果成立強制罪，常見會判處20~40日的拘役並可易科罰金(以一天1000元計，換算約2萬~4萬元)，就看這風險是不是能夠承受了。建議各位房東還是應該透過事前慎選房客，透過租約、保證人、公證制度，才能有效避免後續爭議的發生。
