最高法院民事判決106年度台上字第1364號
出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在，故損害金額應按買賣標的物或權利應有之價值計算。
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小編編故事
一生辛苦務農的阿吐伯，有感於靠天吃飯沒有保障，於是拿出畢生積蓄，樓仔厝起歸排，在臺北市開始當起包租公，以求有個穩定的收入。金蓓蓓名下有臺北市的A土地以及坐落其上的B房屋，金蓓蓓將B房屋出租給大腹翁餐廳，每個月收租金20萬。因為金蓓蓓經商失敗，為了籌錢，只好將A土地及B房屋出售，金蓓蓓在售屋資料表中記載「頂級三角窗，現在收租實拿20萬，大腹翁餐廳生意人滿如潮」，阿吐伯看見後，認為買下這塊房地可以收更多租金，於是在民國98年7月28日，與金蓓蓓簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向其購買A土地及B房屋（合稱系爭房地），約定總價5000萬元。
金蓓蓓雖然明知自己沒有系爭房地門前法定空地10坪（下稱系爭空地）的專用權，卻於訂立系爭買賣契約時，與阿吐伯約定系爭空地的專用權，騙阿吐伯說除了所有權狀所載的30坪以外，還有系爭空地10坪可供專用。
阿吐伯在給付完5000萬元的價金，並且取得系爭房地所有權後，才發現其並沒有系爭空地的專用權，系爭空地其實是大羽大樓管委會所有，且大羽大樓管委會已於98年11月15日將系爭空地收回運用，導致大腹翁餐廳因為可使用的面積減少而向阿吐伯要求減少租金，阿吐伯無奈之下只好將租金由20萬減為10萬。不甘受騙的阿吐伯氣得一狀告上法院。
法院審理後認為金蓓蓓填具並簽章的「房地產標的現況說明書」，為系爭買賣契約的一部分，雙方已於其第29項有約定系爭空地的專用協議，金蓓蓓就系爭空地的使用權源，應負權利瑕疵擔保責任，金蓓蓓未履行權利瑕疵擔保責任，阿吐伯得依民法第349條、第353條、第226條第1項規定，請求金蓓蓓賠償損害。
法院計算金蓓蓓要賠償阿吐伯的金額時，利用系爭房地的租金來計算，系爭房地每月租金20萬元，減少系爭空地權利後，每月租金減為10萬元，系爭房屋剩餘耐用年數為20年，估算其收益期限後，算出其收益價格為1000萬，而判金蓓蓓要賠償阿土伯1000萬元。
問題1：法院要求金蓓蓓賠償阿土伯損害的判決是否妥當？
問題2：法院計算金蓓蓓給阿吐伯的賠償金數額的方式是否妥當？
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判決要旨：
出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在；故其損害金額，應按買賣雙方約定該買賣標的物或權利應有之價值計算。因此，買賣價金係包括房地所有權及空地使用權之對價在內，而空地未能由買受人專用，應由出賣人負權利瑕疵擔保之損害賠償責任，賠償之金額，自應按空地使用權之價值計算。（裁判要旨內容由法源資訊整理）
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法學小教室
給付不能
所謂「給付不能」，在買賣契約中指的是雙方訂立買賣契約後，於約定好履行的日期，債務人因為可歸責於自己的原因，而沒辦法對債權人給付之前約定好的物品。在「給付不能」這種一手交錢，另一手卻沒交貨，且沒交貨的原因可歸責於債務人的情形，依照民法第226條第1項，債權人可以請求債務人賠償損害。
權利瑕疵擔保責任
在買賣契約中，除了實體物品本身的價值、效用可能會有瑕疵，例如我買的房屋有毀損，甚至是海砂屋，會造成我房屋價值及效用上的減損，此稱為「物之瑕疵」；該物品抽象「權利」的價值、效用也可能會有瑕疵，例如我買的房屋上有第三人設定抵押權，會造成我房屋權利價值及效用上的減損，此稱為「權利瑕疵」。
買受人取得物品的所有權時，基於所有權，他本來可以自由的對這個物品做使用、收益、處分，但若是有第三人可以對買受人主張權利，則買受人對這個物品的使用、收益、處分就受到了限制，這種買受人的所有權受到限制的情形就稱為「權利瑕疵」。依照民法第349條，出賣人應擔保第三人就買賣的標的物，對於買受人不得主張任何權利，這就是權利瑕疵擔保責任。若是出賣人給付的物品在有權利瑕疵，依照民法第353條，買受人可以依關於債務不履行的規定，行使其權利。
權利瑕疵擔保責任損害金額的計算
出賣人所負的權利瑕疵擔保責任，指的是就其出賣的標的物，擔保其權利無缺及存在，所以其損害金額，應該要按照買賣雙方約定該買賣標的物或權利應有的價值來做計算。
本案中，阿吐伯與金蓓蓓有系爭空地專用權的約定，阿吐伯提出的售屋資料表，記載「權狀坪數30坪，使用坪數40坪，使用坪數包括前院10坪」等語，可以看出系爭買賣價金5000萬是包括系爭房地所有權及系爭空地使用權的對價在內，金蓓蓓對該10坪系爭空地的使用權源，應負權利瑕疵擔保責任。而系爭空地未能由買受人阿吐伯專用，應由金蓓蓓負權利瑕疵擔保的損害賠償責任。而且售屋資料表記載「頂級三角窗，現在收租實拿20萬，大腹翁餐廳生意人滿如潮」等語，可見系爭空地是否由系爭房地所有權人專用，影響系爭房地交易價值甚鉅，亦為阿吐伯考量買價的重要因素。阿吐伯向金蓓蓓買的系爭房地，竟然有第三人大羽大樓管委會可以主張權利而收回使用，金蓓蓓未履行權利瑕疵擔保責任，阿吐伯自得依民法第349條、第353條、第226條第1項規定，請求上訴人賠償損害。法院要求金蓓蓓賠償阿土伯損害的判決為妥當。
本案中，金蓓蓓賠償的金額，應該要按照系爭空地「使用權的價值」計算，而不是按照系爭空地「租金收益」計算。但是法院卻是依照系爭房屋剩餘耐用年數，估算系爭空地的「租金收益」，再依照此估價金額要求金蓓蓓賠償，此計算方式不妥當，其正確的計算方式應該是就系爭空地「使用權所占買賣價金的比例」估算。
法規小辭典
民法第226條
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。
民法第349條
出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。
民法第353條
出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。
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