買賣不破租賃

最高法院 105年台上字第1077號 民事判決

• 最高法院 105年台上字第1077號 民事判決

      租賃物已於強制執行程序中由承受人承受，則尚不得遽認原出租人仍為租賃契約之出租人而得為終止租約表示。

• 判決要旨

      按出租人於租賃物交付後，其租賃物所有權讓與第三人者，原租賃契約即移轉存在於受讓人與承租人間，原出租人之地位當然由受讓人承受，而不得更行終止租約。又執行法院之拍賣或承受，性質上屬於民法上買賣之一種。是租賃物已於強制執行程序中由承受人承受，則於承受人承受後，原出租人是否仍為租賃契約之出租人，而得為終止租約表示，即有待釐清，倘未予探討，遽認原出租人得為終止租約表示，逕為不利當事人之判決，於法自有未合。‬
（裁判要旨內容由法源資訊整理）‬

• 法學小教室

何謂買賣不破租賃：
　　民法第425條1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，也就是說，在租賃契約存續期間，房東若將房屋所有權讓與第三人，此第三人依然會受到先前租賃契約的約束，此時租賃契約存在於此第三人與承租人之間。
買賣不破租賃之例外：
　　民法第425條2項規定了買賣不破租賃的兩個例外，即在不動產租賃下：(1)其未經公證且期限逾五年或；(2)其未經公證且未定期限。若符合上述兩要件時，則限制了買賣不破租賃原則的適用，此時若房東移轉所有權給第三人，租賃契約不因此由該第三人承受。

• 法規小辭典

民法第401條
確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事
人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。
對於為他人而為原告或被告者之確定判決，對於該他人亦有效力。
前二項之規定，於假執行之宣告準用之。

民法第425條
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。