案例事實
曾姓女子以606萬元購入新竹一棟中古透天厝，點交入住後發現屋旁約十多公尺處密林中有三座墳墓，由於原屋主與仲介事前未告知屋旁有「嫌惡設施」，害他住在墳墓邊，心理及生理飽受煎熬，遂向新竹地院提告，認為系爭房屋有瑕疵，依民法第359條之規定行使減少價金請求權，法官判決認為本件系爭不動產因鄰近系墓碑致價值減損52萬3,000元。
法學小教室
本件法院考量:
- 買受人所著重者，除不動產本身之權利瑕疵、物之瑕疵或建物現況外，不動產之坐落位置、嫌惡設施、風水良窳亦是影響購買意願及出價高低之因素。尤其大多數人常對於墳墓之陰宅產生畏懼、不祥、忌諱心理，交易流通難免產生障礙，進而減損其交換價值。
- 再參內政部於108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）」，更足徵系爭墓碑之存在確對系爭不動產交易價值造成負面影響。揆之前揭說明，原告主張系爭不動產存有物之瑕疵等語，即屬可取。
- 經本院囑託凱信不動產估價師事務所鑑定，結果認：參酌系爭墓碑與系爭不動產之距離、可視性、遮蔽性、管理性等因素進行分析後，進而決定系爭不動產之影響比例有5%，價值減損金額為52萬3,000元。
- 依證人證述：僅看了房子2、3次等語，足認原告當初去現場時僅是就房屋之狀況為勘查，被告亦未舉證證明原告於簽訂系爭不動產之買賣契約時，已知悉系爭墓碑之存在，自難認本件有依民法第355條第1項規定解免被告負擔物之瑕疵擔保責任之事由。
法學小辭典
民法第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法第355條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
新聞來源取自:https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1385156
