案例背景
2位兄弟共同繼承了一筆農地，幾十年來2人各自娶妻生子，慢慢的經過2、3代繼承後，共有人數從原本2人增加到數十人。大多數共有人已離開家鄉前往外地工作，少數共有人則繼續留在這塊土地上從事耕作並搭蓋房屋居住。
多年後，某投資客S因看好該地的開發潛力而打算購入，許多共有人因已前往外地發展且土地持分比例甚低，因此均同意出售其應有部分，S於斥資上千萬元順利購買許多共有人的應有部分後，成了應有部分比例最高的共有人，為迫使現仍居住使用該地、不願出售的共有人出售其應有部分，乃陸續對現共有人提起訴訟，其中之一的方法，就是針對在該共有土地上搭蓋房子的共有人A，向法院提起請求A拆屋還地及給付租金的訴訟。
勝訴律師：江楷強律師
問題來了：
S有權利主張A佔用了共有的土地、要求A拆屋還地，並給付佔用期間的租金嗎？
A的房子已經蓋了十幾年了，可以主張不拆嗎？A該如何維護法律上的權益？
要回答上面的問題，我們就必須先了解「共有物管理使用」的相關規定。
共有物的概念
所謂多人共有一筆土地的概念，就是一筆土地有多位所有權人，而每位所有權人對這筆土地都擁有個別的所有權比例，例如1/2、2/5、7/10的所有權，法律上稱為「應有部分(民法第817條)」，也俗稱為「持分」。要注意的是，幾分之幾的所有權應有部分，只是抽象存在於共有物的每一點上，並不是具體侷限於共有物的特定部分。所以絕對不能因為我持有某筆土地的1/4應有部分，就自行將土地劃設1/4、任意佔據加以自行使用(如搭蓋房子、種植農作物、出租他人使用等)，這麼做等於是侵害其他3/4共有人的所有權，其他共有人不僅可以要求返還土地，還可以請求給付佔有期間的租金。
多人共有一筆土地時，當然可以透過「分割共有物」的方式，使每位共有人在分割後都能依照應有部分取得個別的所有權(或不取得所有權，而取得與應有部分相當市價的金錢)，而不再維持土地共有的狀態。但如果共有人間因為某些原因不願分割、還沒分割，且共有人就土地的使用方法無法達成一致的共識時，就會因眾人意見僵持不下，使土地無法獲得最大程度的利用而造成浪費。
在土地分割前，如果土地的使用都必須得到每位共有人的同意，只要沒得到全體同意就可能會被告(如本案的案例情況)，在每個共有人都有各自想法的情況下，那麼這塊土地就完全無法使用了。
為了放寬共有土地使用的限制、達到物盡其用的目的，民法820條規定了共有物分別管理的方式：
針對民法第820條的規定，最高法院110年度台上字第1623號判決(https://law.judicial.gov.tw/FJUD/default_AD.aspx)，則進一步將共有物的管理方式區分為三種：
依照上開最高法院110年度台上字第1623號判決的意旨，共有人對於共有土地的利用如無法取得一致的共識，仍可透過「多數決」的方式決定，包括：
1.共有人「人數過半」及「應有部分合計過半」的同意。或
2.共有人「應有部分合計超過2/3」的同意(因應有部分已超過2/3，此情況就不計算人數)。
但又為了避免多數決可能產生的多數暴力，造成對少數特定人顯失公平的情形，法律另賦予少數不同意的共有人，可以聲請法院以「裁定變更」多數決的管理方式，並可請求損害賠償的權利(820條第2、4項)，也就是由法院開庭聽取各共有人的意見、調查證據、詳細審酌所有客觀情事後，決定最符合各共有人利益及公平的共有物使用方式。
在了解民法第820條共有物管理的基本規定後，下篇文章我們會進一步說明本案例的訴訟經過，大家也可以先想想：
1、如果你是S，該如何主張才能夠有效達成預期的目的？
2、又如果你是案例中的A，碰到類似的情況該如何維護自己多年來的權益？
