「不動產交易安全之基地承租人的優先承買權！」
最高法院民事判決106年度台上字第2335號
優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力，無由法院依職權調整買賣價金。
小編編故事
行走江湖多年之小楊，自遠行至遺世獨立之桃花源村後，感嘆此地之與世無爭，便決定就此隱姓埋名定居於此，遂向地主公孫先生租賃一片靠山面海之風水寶地興建別墅，落腳至今已逾50載。
惟日前公孫先生卻在未通知小楊之情況下，與第三人阿金簽立該地之買賣契約，以8,500萬元之價額將該片風水寶地出賣予阿金，且辦妥所有權移轉登記。
問：小楊得否向公孫先生主張就系爭風水寶地有優先承買權存在，並請求塗銷登記？
判決要旨
基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。而承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。此外，優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力，自無由法院依職權調整買賣價金。
（裁判要旨內容由法源資訊整理）
法學小教室
承租人之優先承買權
所謂優先承買權，顧名思義，係指由法律規定優先於其他承買人而可先承買之權利，包括共有人優先承買權、 基地承租人優先承買權以及耕地優先承買權 等，民法第426-2條、土地法第34-1條、104條及107條分別定有明文。
而其中基地承租人之優先承買權，其規範意旨係在保護基地承租人之權益，使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用，並杜紛爭，故賦予承租人於基地所有權人出賣基地時，得依同樣條件優先承買之權利。因此，出賣人依法必須定10日期間使承租人行使優先權，如出賣人未依法通知承租人而與第三人訂立買賣契約者，承租人可以訴請確認優先承買權存在，進而訴請塗銷登記，且優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力。
因此本案中，出租人公孫先生未依法通知基地承租人小楊而與第三人阿金訂立買賣契約，該買賣契約依法不得對小楊，亦即小楊此時除可以訴請確認優先權存，主張以8,500萬元之價額承買外，併訴請塗銷第三人阿金之所有權登記。
最高法院65年台上字第2701號判例參照
依土地法第104條第1項（或民法第426條之2第1項）之規定行使優先承買權人，於請求確認其就土地有優先承買權時，固可命原買受人塗銷已為之所有權移轉登記及請求出賣人補訂書面契約與辦理所有權移轉登記。
法規小辭典
土地法第104條
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
民法第426-2條
租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
判決全文
http://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?AID=4&NID=147723.00&kw=&TY=20&sd=&ed=&total=16526&NCLID=&lsid=
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