江楷強律師解析
本文上集談到共有土地無法達到物盡其用的缺點，及民法第823、824條之規定，那麼有心購買共有土地的投資客，在具體個案上都是怎麼做的呢？
舉例來說，如一筆市價5000萬元的土地由五位兄弟共有(假設每位共有人的應有部分各1/5)，如其中共有人A因積欠債務無力償還，其1/5應有部分的土地遭債權人查封拍賣，法院請估價師鑑定後，依市價訂第一拍底價為1000萬元(也就是整筆土地市價的1/5)，日後如流標則再打八折，之後每次拍賣底價依序為800萬、640萬、512萬。
這時可能就會有看中該土地潛在價值的投資人，於第三、四次拍賣時以較低價格進場投標，得標人成為該市價5000萬土地之共有人後(應有部分1/5)，即可再依民法第823、3824條規定，請法院將整筆市價5000萬元的土地變價分割。
有發現了嗎？投標人先以較低的價格(如512萬)購買市價5000萬土地的1/5，日後再請法院以5000萬元的市價拍賣整筆土地，並取得最後拍賣價金的1/5。雖然都是1/5的比例，但應有部分難以自由使用收益、市場接受度低，可以較低價值取得；反之拍賣整筆土地時，因拍定人取得的是整筆土地，將來取得後可自由使用收益、市場接受度高，自然有人願意以較高價格出價購買。因此雖然都是1/5的比例，但分割前、分割後的市場接受程度不一樣，價格當然也不一樣，而中間的差價，就是該投標人的利潤。
因為只要有共有人聲請法院分割共有物，法院就會依民法第823、824條進行分割，這時就會發生新聞中的案例，對於其他共有人來說，明明沒有欠錢，自己的共有土地卻還是與某一位負債的共有人一起被拍賣，最後雖然可依共有比例取得土地拍賣後的價金，但該土地如為祖傳資產而具有深厚的感情基礎，或目前正於該土地上生活的共有人，就會不可避免造成許多困擾。
如何避免類似情況發生？
當積欠債務的共有人土地被拍賣後，法院依法一定會發函詢問其他共有人：有沒有意願以拍定人的得標價額優先購買(土地法第34-1條第4項)？且得標的投資客事後向法院聲請分割共有物，法院也一定會發函通知其他共有人出庭表示意見。
這時實務上常見其他共有人或許因不了解法令，或僅有土地數十分之一的所有權而認為不關己事，而接連錯失以低價購買共有土地，及為自己爭取更有利分割條件的機會，最後導致共有土地遭拍賣，甚至土地遭拍賣後，原長年居住於該土地的共有人，遭新的土地所有權人提告請求拆屋還地的結果。
本文僅針對土地「變價分割」進行分析，其實土地分割有許多方法，分割訴訟進行中亦涉及諸多專業知識及細節，如有共有不動產的問題，建議仍應儘速處理、了解相關法令，以保證自身權益，如大家對不動產分割有相關問題，都歡迎來電事務所討論。
