房地合一稅稅務規劃實務案例與稅制檢討
實務案例
|
案例三
大發公司於107年1月2日買入房地1000萬，107年6月30日以2500萬元出售，費用100萬，土地漲價總數額20萬，土地增值稅10萬，應如何計算107年出售房地之損益？
|
案例說明
本文先前提過，新制計算營利事業出售房地之應納稅額，新舊制的適用時點、公式均與個人相同，差別在於營利事業不論持有期間，稅率均以20%計算，且獲利金額應併入該營利事業之年度所得計算。
因此本題大發公司出售該房地，應納稅額計算方式如下：
2500萬(收入)-1000萬(成本)-100萬(費用)-20萬(土地漲價總數額)= 1380萬
1380萬計入大發公司107年之年度營利事業所得額，一併依20%稅率課稅。
|
案例四
承上，如果大發公司的總機構在境外，又該如何計算？
|
案例說明
如先前所述，如果總機構是在中華民國境外的營利事業，交易我國境內之房屋、土地時，其交易所得額應依下列稅率逐筆申報課稅：
- 持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為45%。
- 持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為35%。
本題大發公司總機構在境外，於交易持有一年以內之房地，應以45%之稅率計算房地合一稅。
|
案例五
納稅義務人已繳納之房地合一稅額，於符合哪些條件下得申請退稅？ |
案例說明
這裡要特別介紹的是所得稅法14-8所規定的「重購自住房地退稅優惠」。我們先看條文規定：
|
所得稅法第14-8第1項
個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
|
白話解釋，也就是個人在出售自住房地並繳納房地合一稅後，於2年內如果有再買入自住房地，則於買入並完成所有權移轉登記次日起5年內，可依買入價格佔出售價格的比例，就先前出售時所繳納的房地合一稅額中，向國稅局申請退還。
舉例來說，阿明在105年1月1日買入A自住房地後，於107年6月1日以500萬元出售，繳納房地合一稅30萬元，如果阿明在109年5月30日前再以600萬元買入B房地做為自住使用，則阿明可向國稅局申請全額退還先前所繳納之30萬元稅款。
反之，如果阿明在109年5月30日前以400萬元買入B房地做為自住使用，則僅得依買入價格(400萬)佔出售價格(500萬)的比例，向國稅局申請退還24萬元稅款(計算式：30萬元*400/500=24萬元)。
※應注意的是，就該再買入的B房地，阿明在5年內只能做為「自住使用」，不能改作其他用途(如出租、營業使用)或再行移轉(如買賣、贈與)，否則國稅局將追繳已退還的稅額。
房地合一稅制度檢討
新制房地合一稅就境內居住之個人與境內營利事業出售房地，區分適用不同稅率、不同申報時點及計算方式，此應為新制修法後最為大家詬病之處。
個人如果想短期內出售不動產，持有2年內交易之稅率高達35%~45%，但如果該個人成立公司，甚至「一人公司」，以境內公司名義取得房地後再出售，此時不論持有期間長短，營利事業所得稅之稅率均為20%(所得稅法5條5項)，另若公司盈餘保留不分配，再加上「未分配盈餘」5%的稅額(所得稅法66-9)，25%比起個人稅率35%~45%還是低了許多。
所以為什麼這麼多豪宅都是以公司為登記名義人，當然就是為了避稅。但就這樣明顯的差別待遇，立法理由中卻完全沒有任何說明，等同鼓勵有能力、知悉這差別規定的投資人，以成立境內營利事業的方式加以避稅(同樣的，境外營利事業也可透過成立境內營利事業進行房地投資，進而適用較低稅率)，由此當然多少也顯示了政府打房的決心。
當然本文的重點並不在檢討批判房地合一制的良窳，主要還是在介紹該制度的相關規定、應如何計算，以及如何規劃才能夠適度減輕房地交易稅的負擔。相關規定既然已經三讀通過並已施行，因此不論是投資者或以自住為目的之個人，都應該對新制規範有基本了解，並透過事前估算規劃，才能夠有效減低稅務的負擔。
最後，因房地合一稅所涉及的範圍相當廣，除了最常見的買賣以外，舉凡繼承、贈與、共有物分割、個人與營利事業合建分成(或合建分售、合建分屋)、自地建屋、夫妻剩餘財產分配、強制執行、信託、未保存登記建物之交易等等情形，都會影響房地合一稅的計算結果，本文礙於篇幅主要將重點放在多數人較常見的「房地產買賣」，如果對於房地合一稅還有其他相關問題，或進一步就個案有諮詢之需求，都歡迎再留言討論與我們聯絡喔。
---
房地合一稅介紹-Part1
房地合一稅介紹-Part2
房地合一稅介紹-Part3
房地合一稅介紹-Part4
