小魯從大學畢業後便投入職場，經過多年折騰？！總算成家立業、並準備購買房子，脫離「魯蛇」行列指日可待。小魯向「溫拿」建設公司購買該公司推出的「合歡散」預售屋建案，該買賣契約中載明該建案有辦理不動產開發信託作為履約保證機制，將建案房地移轉給「精英中心」銀行，由該銀行擔任受託人，定期查核工程進度與控管資金的專款專用，小魯也依約定期給付價款給溫拿公司。嗣後，溫拿公司為了籌措投資大陸蘇州房地產的資金，便以堪稱「乾坤大挪移」的手法，將「合歡散」住戶繳納的資金充作投資之用。不料，蘇州房地產市場一落千丈，導致溫拿公司在工程進度僅完成50％情況下突然破產、宣告倒閉，也使小魯脫離「魯蛇」的時程被迫延後。
問：除溫拿公司外，小魯能否向精英中心銀行主張權利？
本案最大爭點在於不動產開發信託在法律上的性質。不動產開發信託催生的原因在於預售屋購買爭議頻傳，為了建立預售屋交易安全機制，保障消費者權利。依據消保法第17條授權，內政部與消費者保護委員會，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，保證方式有五種，其中之一就是不動產開發信託。主要方式是透過建商把土地與興建資金交付信託，由受託人辦理資金控管，依工程進度專款專用，防止建商將資金挪作他用，降低交易風險。
固然不動產開發信託契約形式上當事人僅有建商(委託人兼受益人)、銀行(受託人)，不包括購買預售屋的消費者，形式上消費者似乎無法以信託契約主張權利。然而，不動產開發信託本質上目的就在保障消費者，防止消費糾紛的發生，甚至在內政部補充說明中明訂，在特定情況下受益權會直接歸屬於消費者，因此，在法律意義上，消費者顯然已經成為信託契約的實質受益人，在受託人辦理受託事務有違反或違背信託契約時，消費者似能以受託人違反信託法規定為由，主張權利。
其次，內政部公布有關不動產開發信託的補充說明，是基於消費者保護法第17條授權，違反該條的效果，不僅企業可能遭受行政機關裁罰，在私人間的法律關係更是直接發生效力。由此可知該補充說明，不僅蘊含有保護購買預售屋消費者的目的，且消費者更能據以主張權利，實際上屬於保護消費者的法律，在受託人行為有違反補充說明時，自然應負擔相對應的法律責任。
適用至本案，精英中心銀行為不動產開發信託的受託人，負有依信託契約之約定管理土地，及辦理有關與本案興建開發所需之一切必要支出，並進行資金控管，按工程進度專款專用等義務。然而，精英中心銀行疏於查核，使溫拿公司可以利用機會，將興建資金挪為他用，最終造成溫拿公司破產，無法依約完工並履行移轉房地給小魯的義務。針對精英中心銀行的疏失行為，小魯可主張其為信託實質受益人的身分，銀行違反信託法第22、23條規定，應負受託人責任外，同時銀行違反內政部補充說明，依照民法第184條第2項規定，銀行也必須負侵權行為損害賠償責任。
信託法第22條
受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。
信託法第23條
受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，
委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。
消費者保護法第17條
中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：
一、契約之重要權利義務事項。
二、違反契約之法律效果。
三、預付型交易之履約擔保。
四、契約之解除權、終止權及其法律效果。
五、其他與契約履行有關之事項。
第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：
一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。
二、限制或免除企業經營者之義務或責任。
三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。
四、其他對消費者顯失公平事項。
違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。
民法第184條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
