買到凶宅是否能主張解除契約或減少價金?

Q:買到凶宅是否能主張解除契約或減少價金?

實務上所認定的凶宅係指是否曾發生自殺或致死等非自然死亡情事之房屋，就目前社會風氣來看，大多民眾對於凶宅多半心裡都會產生恐懼、嫌惡等心態，因此當買到凶宅時，無法完全坦然的接受，有人可能主張要解約、有人可能要求要減價，究竟凶宅是否屬於民法所規定的物之瑕疵擔保範圍呢?

A:多數見解認為採肯定立場，按73 年台上第 1173 號判例之意旨認為物之瑕疵不以物質上應具備者為限，故凶宅雖對於房屋物理上並無任何的減損，惟實務上認為，衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍難免有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣或出租收益明顯低於相同地段、環境之標的，因此應屬價值上的瑕疵，得依民法第359條請求解約或減少價金。
亦有少數見解認為，凶宅僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵(90年度上易字第401號民事判決參照)。