#小編編故事
甲烘焙房因應中秋節業務需求，向乙公司租賃廠房擴大生產，雙方簽訂廠房租賃合約，約定租賃期間2個月，惟因該廠房年久失修，非但漏水又遭斷電，致無法達烘焙廠房使用之目的，甲烘焙房遂拒絕給付租金，並要求乙公司修繕，若未於期限內修繕則解除租賃契約。
#問：甲公司之主張有無理由？
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#法學小教室
#房東租賃物之交付及保持義務
無論何種契約，均有因契約目的而賦予契約當事人一定之義務及權利，此種為達契約核心目的而賦予雙方之義務，即為主給付義務，若一方未履行其主給付義務時，他方亦得拒絕履行自己之給付，即所謂同時履行抗辯權。
在租賃法律關係中，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此即出租人之交付即保持義務，因此如果於租賃期間，出租人未能使房屋合於約定使用狀態，至承租人不能達租賃使用目的時，承租人就可行使其同時履行抗便權而拒絕給付租金。
本案中，甲烘焙房承租廠房之目的在於擴大生產，因此於租賃期間，乙公司應保持該廠房合於甲公司生產使用收益之目的，惟該廠房年久失修，漏水又斷電，致無法達烘培廠房使用之目的，甲烘焙房除可要求乙公司修繕外，在修繕完成前亦可拒絕給付租金，如乙公司遲遲不履行其修繕義務，甲烘焙房亦可自行修繕後向乙方請求修繕費用，亦或主張終止雙方之租賃契約。
#最高法院103年度台上字第2122號民事裁定
按民法第423條所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人自得類推適用同法第256條規定終止租約。
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#法規小辭典
#民法第264條
因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。
他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。
#民法第421條
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
#民法第423條
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
#民法第439條
承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。
