簡評租賃專法 呂旺積律師
書局文具店賣的租賃契約要換新版本了！因為「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱「租賃專法」)要上路了！！
阿旺律師來短評一下供大家卓參。
---
1、租賃專法將於107.6.27施行了！該日之前已簽訂的租賃契約不適用之；施行後簽約或換約者，則應適用租賃專法。另就施行前已訂定的租賃契約，租賃期間持續至施行日以後者，不適用租賃專法，但當事人仍得依契約自由原則，自行約定是否適用新公告租約事項。
2、我國關於租賃的法律條文，散見在民法及土地法章節中，之前沒有體系性的專法。所以法條明文化其實是好事，民間租賃服務業(如代租、代管、包租)經營規模擴大可期。
3、新法施行前，僅具消費關係的租賃（房東以出租為業的企業經營者）應受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」限制。施行後，坊間所有租賃關係（包含房東屬非企業經營者或二房東）都應受租賃專法限制。
4、如果不是作為一般居住使用(住宅)，不是本法所規範之範圍喔。例如，政府機關的宿舍、學校的學生宿舍、老人安養院、香客大樓就不受租賃專法限制。但只要是作為一般居住使用的話，不論合法建物或違章建築均在適用之列
5、新訂的契約條款，應依同條例第5條第2項各約定事項來簽訂。若應約定事項沒有記載於租賃契約中，按同法條第4項，該事項仍構成契約之內容；反之，不得約定事項卻記載於租賃契約中，該部分之記載即屬無效，以確保公平合理。
6、如果是公寓大樓的類型，租賃住宅服務業的服務範圍，僅限於專有、專用部分等屬私領域的居住空間，不包括公寓大廈公共使用空間的管理維護喔，這公寓大廈管理維護公司的業務性質是不同的唷。
7、租賃住宅的租金不適用土地法第97條不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限，而是回歸契約自由原則，交給市場機制來處理。
8、押金不得超過兩個月租金。
9、出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。
10、轉租一定要應經過出租人「書面」同意。
11、出租人提前終止租賃契約的事由？
(1) 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
(2)承租人遲付租金或費用達二個月之租額，經催告仍拒繳。
(3)未經出租人書面同意，違法轉租於他人。
(4)出租人為重新建築而必要收回。
(5)其他依法律規定得提前終止。
12、前面五種提前終止理由，第4款要在終止前三個月提出，其他在終止前三十日提出即可。
13、承租人提前終止租賃契約的事由？
(1)因疾病、意外產生有長期療養之需要。
(2)未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人催告而不修繕。
(3)不可歸責於承租人之事由，致住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
(4)因第三人主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
(5)承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
14、租賃住宅之返還，應共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定期催告仍不會同者，視為完成點交。
15、遺留物：除另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。
16、出租人招租的廣告內容應與事實相符。（黑人問號？或許只會罰到業者）
17、受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，就承租人因信賴該廣告所受之損害與出租人負連帶賠償責任；其損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。（這條很仗義，但是用的好不好還得看實務實際案例的累積）
18、調處：住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳費用。
19、租稅獎勵：必須是給住宅委託代管或包租業轉租才有適用喔。
(1)所得稅：將住宅委託代管或包租業轉租，供使用1年以上者，出租期間每屋每月租金不超過6千元部分，免納綜合所得稅。超過6千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：(a)每屋每月租金收入超過6千元至2萬元部分，依該部分租金收入百分之53計算。(b)每屋每月租金收入超過2萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。
(2)地價稅及房屋稅：得予適當減徵。
20、專法後半部是就租賃住宅服務業的部分，與業者比較有關，本文僅處理一般社會大眾關心的部分。
21、有部香港邵氏電影《七十二家房客》，2010年由曾志偉、張學友等重新翻拍為《72家租客》，出租及承租房子是日常生活常見的生活態樣，希望簡單整理能讓大家更為理解喔，祝福各位房東房客們一切順利。
